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Verkauft

Einzigartiges Investmentjuwel in der Passauer Altstadt!

94032 Passau
Preis auf Anfrage

2024-202-PS
1680
551 m²
379 m²
  • Dieses eindrucksvolle Wohn- und Geschäftshaus in der Passauer Altstadt verkörpert eine einzigartige Investitionsgelegenheit.
    Sehr wahrscheinlich errichtet im Jahr 1680 nach dem zweiten großen Feuer in Passau, vereint das Gebäude historischen Charme mit modernen Annehmlichkeiten.

    Im Laufe der Jahrhunderte wurde es erweitert und kontinuierlich modernisiert, wobei seine historische Substanz und architektonische Schönheit erhalten blieben. Besonders bemerkenswert ist der ursprüngliche, unterkellerte Gebäudeteil, der auf eine Nutzung in der Römer- oder Keltenzeit hinweist und somit ein Stück lebendige Geschichte darstellt.

    DIE FLÄCHEN
    Das Objekt umfasst insgesamt etwa 693 m² Wohn- und Geschäftsfläche (davon ca. 551 m² Wohnfläche) und erstreckt sich über ein Grundstück von ca. 379 m².

    Zwei Geschäftseinheiten im Erdgeschoss bieten jeweils ca. 61 m² und 81 m² Fläche, was vielfältige Nutzungsmöglichkeiten eröffnet.

    KELLER-/UNTERGESCHOSS
    Der Kellerbereich des Hauses umfasst ca. 95 m² und bietet zahlreiche funktionale Räume und Zugangsmöglichkeiten. Ein zusätzlicher Kellerraum mit vier Abteilen ist über die Nordseite des Hauses erreichbar. Der Zugang erfolgt über das Nachbargrundstück, wofür ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist.

    Weitere Räume im Untergeschoss beinhalten einen Raum mit Toilette, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss sowie ein kleines Büro mit etwa 10 m². Für die Mieter stehen fünf Kellerabteile zur Verfügung.

    ERDGESCHOSS
    Das Erdgeschoss beherbergt zwei Gewerbeeinheiten sowie ein Appartement. Die Gewerbeeinheit auf der linken Seite umfasst etwa 81 m² und besteht aus einem Verkaufsraum, einem Zwischenraum, einem Lagerraum, einer Küche und einer Toilette. Die Elektrik wurde erneuert, und die Einheit wird mit Gasöfen beheizt. Die rechte Gewerbeeinheit bietet ca. 61 m² Fläche und besteht aus einem Verkaufsraum sowie einem Lagerraum mit Küchenzeile und einer separaten Toilette.

    Das Appartement Nr. 8 (1-Zi.-Appartement) im Erdgeschoss wurde 2018 renoviert und wird derzeit als AirBnB-Unterkunft genutzt. Sie umfasst etwa 48
    m² und verfügt auch über eine Einbauküche mit E-Geräten einschl. Essgelegenheit, eine eigene Terrasse und einen eigenen Gartenanteil, was sie besonders attraktiv für kurzzeitige, aber auch für langfristige Vermietungen macht. Zudem ist ein Raum für die Waschmaschine und für den Trockner vorhanden.

    1. OBERGESCHOSS
    Im ersten Obergeschoss befinden sich drei Wohnungen. Wohnung Nr. 1 ist eine ca. 35 m² große 1-Zimmer-Wohnung und die einzige nicht renovierte Wohnung im Gebäude. Sie wird mit einem Gasofen beheizt. Wohnung Nr. 2 erstreckt sich über ca. 85 m² und bietet vier Zimmer mit rustikalen Holzparkettböden. Sie wird mit einer Gastherme und einen zusätzlichen Kachelofen beheizt. Für diese Wohnung liegt eine bis 2026 gültige Baugenehmigung für einen Balkon vor. Die dritte Wohnung in diesem Geschoss, Wohnung Nr. 3, ist eine ca. 80 m² große 3-Zimmer-Wohnung, die 2022-2023 umfassend renoviert wurde. Sie verfügt über eine neue Elektrik, ein neues Bad und neue Böden sowie einen neuen Holzofen. Sie wird ebenfalls mit Gas beheizt.

    2. OBERGESCHOSS
    Das zweite Obergeschoss beherbergt zwei großzügige Wohnungen. Wohnung Nr. 4 ist eine ca. 120 m² große 5-Zimmer-Wohnung, die 2011 renoviert wurde.
    Sie verfügt teilweise über alten Fischgräten-Parkett und ein 2015 erneuertes Bad sowie ein neues Gäste-WC. Die Heizung erfolgt über eine Gastherme und einen Holzofen. Auch für diese Wohnung liegt eine gültige Baugenehmigung für einen Balkon in Richtung Norden vor. Wohnung Nr. 5 ist eine ca. 80 m² große 3-Zimmer-Wohnung, die 2018 renoviert wurde und durch einen Gastherme und einen Holzofen beheizt wird.

    DACHGESCHOSS
    Das Dachgeschoss wurde 2013 erstmals ausgebaut und verfügt über zwei Wohnungen. Wohnung Nr. 6 verfügt über ca. 72 m² Wohnfläche, ein Tageslichtbad mit Badewanne, ein WC und ein Waschmaschinenanschluss sowie einen Wohnraum mit integrierter Wohnküche sowie ein großes und ein kleines Zimmer . Die Wohnung Nr. 7 ist ca. 31 m² groß und verfügt über zwei Zimmer. Beide Wohnungen sind mit einer gemeinsamen Gastherme ausgestattet und profitieren von den im Jahr 2022 neu verlegten Wasserleitungen .

    MIETEINNAHMEN
    Die Jahresnettokaltmiete beträgt aktuell ca. 64.100 €. Durch Mieterhöhungen im gesetzlichen Rahmen (bis zu 15 % alle 3 Jahre) und zwei Neuvermietungen kann ab 2025 eine Jahresnettokaltmiete von ca. 81.000 € erzielt werden.

    FAZIT
    Dieses einzigartige Gebäude bietet nicht nur historische Substanz, sondern auch attraktive Renditemöglichkeiten. Investoren, die ein wertvolles Stück Passauer Geschichte in ihrem Portfolio haben möchten, finden hier eine seltene Gelegenheit. Das Objekt vereint historische Bedeutung mit moderner Funktionalität und stellt somit eine sichere und wertsteigernde Investition dar. Interessant: Das Wohn- und Geschäftshaus ist aufteilbar nach WEG, da nicht mehr als 10 abgeschlossene Einheiten vorhanden sind.

    HINWEIS (Info Stadt Passau)
    Das Objekt liegt im Sanierungsgebiet „Passau-Altstadt/Höllgasse“.

    Einzelne Rechtsvorgänge sind im Sanierunggebiet gemäß §§ 144, 145 BauGB genehmigungspflichtig. Im Regelfall wird eine notwendige Genehmigung durch die Stadt Passau vom jeweiligen Notar beantragt.

    Nach Abschluss der Sanierung im Sanierungsgebiet „Passau-Altstadt-Höllgasse“ bzw. Einzelentlassung nach § 163 BauGB sind eventuell anfallende Ausgleichsbeträge gemäß § 154 BauGB von dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks an die Stadt Passau zu entrichten.

    Grundsätzlich wäre eine Förderung baulicher Maßnahmen unter Berücksichtigung der Sanierungsziele und der Haushaltssituation möglich. Eine verbindliche Aussage dazu kann natürlich ohne konkrete Planungen nicht getroffen werden.

  • Flächen

    • Wohnfläche: 551 m²
    • Grundstücksfläche: 379 m²
    • Gesamtfläche: 693 m²
    • Vermietbare Fläche: 693 m²
    • Wohneinheiten: 8
    • Gewerbeeinheiten: 2
    • Etagen: 4
    • Balkone: 1
    • Terrassen: 1

    Zustand & Erschließung

    • Baujahr: 1680
    • Zustand: teilsaniert
    • Letzte Modernisierung: 2012
    • Keller: voll unterkellert

    Sonstiges

    Die Käufer-Provision beträgt 3,57 % vom Kaufpreis inkl. MwSt. Die Käufer-Provision ist verdient und fällig mit notarieller Beurkundung.

    Alle uns vorliegenden Objektunterlagen stellen wir Ihnen zur Verfügung, sobald Sie die Objektanfrage abgeschlossen haben.

    Wie gehen Sie vor?
    Nach erfolgter Kontaktanfrage erhalten Sie eine E-Mail mit dem Link zum Web-Exposé. Dieses müssen Sie dann nur noch freischalten, in dem Sie die geforderten Angaben bestätigen.

    Bitte beachten Sie, dass wir Anfragen nur dann bearbeiten können, wenn Sie uns die vollständigen Kontaktdaten mitteilen (Vorname, Name, Anschrift, E-Mail-Adresse, Telefonnummer).

    Alle Angaben stammen vom Verkäufer, die wir mit besten Wissen und Gewissen geprüft haben. Allerdings haften wir nicht für die Richtigkeit dieser Angaben.

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    • zurzeit vermietet: ja
    • als Ferienimmobilie nutzbar: ja
  • -Das Objekt kann nach WEG aufgeteilt werden. Das Aufteilungsverbot in der Stadt Passau greift ab der 11. Einheit
    -Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt ca. 693 m² vermietbarer Fläche
    -davon ca. 551 m² Wohnfläche
    -Grundstücksgröße ca. 379 m²
    -Kellerfläche ca. 95 m²
    -zwei Geschäftseinheiten im EG mit ca. 61 m² und 81 m²
    -Baujahr ca. 1680 (nach dem 2. großen Feuer in Passau)
    -erweitert wurde das Haus ca. 1 bis 2 Jahrhunderte später
    -das ursprüngliche Gebäude ist unterkellert, dieser Keller stammt vermutlich aus der Römer- oder sogar Keltenzeit
    -3 Zugangsmöglichkeiten zum Keller: über das Treppenhaus, den Zugang an der Westseite oder über die Nordseite des Hauses
    -zusätzlicher Kellerraum mit 4 Abteilen über die Nordseite des Hauses erreichbar
    -Zugang an der Nordseite erfolgt über das Nachbargrundstück – Wegerecht ist im Grundbuch eingetragen
    -zusätzliche Räume im Untergeschoss: Raum mit Toilette, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss sowie ein kleines Büro mit 10 m²
    -für die Mieter stehen 5 Kellerabteile zur Verfügung
    -die beiden DG-Wohnungen verfügen über ausreichend Staufläche unter dem Dach
    -das Gartenappartement verfügt über einen Abstellraum, der sich neben der Terrasse befindet

    Die Einheiten sind mit Gasthermen und (größtenteils) neuwertigen Holzöfen ausgestattet. Die Baujahre der Gasthermen sind hier unterschiedlich und bewegen sich zwischen 1995 und 2012.

    Das Gebäude wurde im Laufe der Jahre fortlaufend renoviert und modernisiert, darunter z.B. der Ausbau des Dachgeschosses, z.T. neue Wasserleitungen, neue Elektrik, neue Bäder und Böden. Auch die Fenster wurden in einzelnen Wohnungen bereits getauscht. Die Treppe vom EG in das 1. OG wurde vor ca. 5 Jahren komplett erneuert.

    Erdgeschoss – zwei Gewerbeeinheiten und eine Wohnung
    Wohnung Nr. 8 – 2018 renoviert
    -1-Zi.-Appartement mit ca. 48 m² Wohnfläche
    -Küchenzeile mit E-Geräten
    -Hauswirtschaftsraum für die Waschmaschine und den Trockner
    -aktuell als AirBnB Unterkunft genutzt

    Gewerbeeinheit links:
    -ca. 81 m²
    -besteht aus einem Verkaufsraum, einem kleinen Zwischenraum, einem Lagerraum, einer Küche und einer Toilette
    -Heizungsart: Gasöfen
    – Elektrik erneuert (Zeitraum unbekannt), verfügt über einen Starkstromzähler

    Gewerbeeinheit rechts:
    -ca. 61 m²
    -verfügt über einen Verkaufs-, einen Lagerraum incl. Küchenzeile und eine Toilette
    -Heizungsart: Gastherme
    -in der Toilette befinden sich die Gasthermen für die Whg. Nr. 3 und Nr. 8

    Hinweis/Tipp zu den Gewerbeeinheiten:
    Die Nachfrage an Gewerbeflächen in dieser Lage ist schon immer sehr hoch. Alternativ würden sich künftig die beiden Einheiten auch für Wohnzwecke eignen. Dazu müssten eine Nutzungsänderung beantragt werden.

    1. OG: drei Wohnungen
    -Whg. Nr. 1: 1-Zimmer-Wohnung, ca. 35 m² (die einzige nicht renovierte Wohnung), Heizung: Gasofen
    -Whg. Nr. 2 – renoviert im Jahr 2011; 4-Zimmer-Wohnung, ca. 85 m², z.T. rustikale Holzparkettböden, Gastherme und Holzofen.
    -Whg. Nr. 3: 3-Zimmer-Wohnung, ca. 80 m², renoviert 2022-2023, neue Elektrik, neues Bad und neue Böden; zusätzlicher, neuer Holzofen

    2. OG: zwei Wohnungen
    -Whg. Nr. 4: 5-Zimmer-Wohnung, ca. 120 m², renoviert 2011, z.T. noch alter Fischgräten-Parkett, neues Bad 2015, neues Gäste-WC, Heizung: Gastherme und Holzofen. Es liegt eine Baugenehmigung (gültig bis 2026) für einen Balkon Richtung Norden vor
    -Whg. Nr. 5: 3-Zimmer-Wohnung, ca. 80 m², 2018 renoviert, Heizung: Gastherme und Holzofen

    Für die Wohnung Nr. 2 und die Wohnung Nr. 4 liegt eine bis 2026 gültige Genehmigung für einen Balkonanbau auf der Nordseite vor.

    Dachgeschoss:
    – im Jahr 2013 erstmals ausgebaut
    -Wasserleitungen im Jahr 2022 erneuert
    -Whg. Nr. 6: 3-Zimmer-Wohnung, ca. 72 m², Wohnküche mit E-Geräten, Tageslichtbad mit Badewanne, WC und Waschmaschinenanschluss
    -Whg. Nr. 7: 2-Zimmer-App, ca. 31 m², Singleküche, Tageslichtbad mit Badewanne, WC und Waschmaschinenanschluss, Abstellraum

    MIETEINNAHMEN:
    Jahresnettokaltmiete aktuell: ca. 64.100 €/Jahr
    Jahresnettokaltmiete ab 10/24: ca. 74.400 €/Jahr
    Jahresnettokaltmiete ab 2025: ca. 81.000 €/Jahr (nach Mieterhöhungen)

    Eine detaillierte Aufstellung über die Mieten stellen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

    Es besteht mittelfristig Potential durch weitere Mieterhöhungen und Neuvermietungen.

    • Art der Ausstattung: gehoben
    • Heizungsart: Etagenheizung
    • Befeuerung: Gas
    • Bodenbelag: Fliesen, Parkett, Dielen
    • Badausstattung: Dusche, Badewanne, Fenster
    • Küche: Einbauküche
    • Abstellraum
    • Gartennutzung
    • Gäste-WC
    • Primärenergieträger: Gas
    • Energieausweis-Jahrgang: nicht benötigt
    • Energieausweis-Gebäudeart: Nichtwohngebäude
  • Die Passauer Altstadt, umrahmt von den drei Flüssen Donau, Inn und Ilz, strahlt einen besonderen Charme aus, der sowohl Einheimische als auch Besucher in seinen Bann zieht. Diese historische Wohngegend besticht durch ihre barocke Architektur, die das Stadtbild maßgeblich prägt. Der Stephansdom mit der größten Domorgel der Welt, die beeindruckende Veste Oberhaus und die vielen Kirchen und Kapellen verleihen der Altstadt eine einzigartige, historische Atmosphäre.

    Neben ihrer architektonischen Schönheit bietet die Passauer Altstadt eine Fülle an kulturellen Erlebnissen. Konzerte, Theateraufführungen und Kunstausstellungen sind hier an der Tagesordnung und machen die Altstadt zu einem kulturellen Zentrum der Region. Die kulinarische Vielfalt ist ebenso beeindruckend: Ob traditionelle bayerische Küche in gemütlichen Wirtshäusern, gemütliche Cafés oder internationale Spezialitäten – hier ist für jeden etwas dabei.

    Auch verkehrstechnisch ist die Passauer Altstadt hervorragend angebunden. Viele Ziele sind bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar. Der nahegelegene Hauptbahnhof bietet Verbindungen zu den wichtigsten Städten der Region und ist ein Knotenpunkt für den internationalen Zugverkehr, wodurch Reisen nach Wien, München und darüber hinaus erleichtert werden.

    Die einzigartige Lage der Altstadt an den drei Flüssen bietet zahlreiche Möglichkeiten für Erholung und Freizeitaktivitäten. Wunderschöne Uferpromenaden entlang der Donau, des Inns und der Ilz laden zu ausgedehnten Spaziergängen und Radtouren ein.

    Hier zu leben bedeutet, Teil eines besonderen Ortes zu sein, der historische Schönheit, kulturelle Vielfalt und eine hohe Lebensqualität vereint. Die Passauer Altstadt ist zweifellos eine der schönsten und geschichtsträchtigsten Wohngegenden Bayerns.

    Das Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in einer sehr zentralen und begehrten Wohnlage in Passau.

    Nur wenige Meter entfernt:
    -ein Edeka für den täglichen Bedarf
    -der Passauer Hauptbahnhof
    -der Passauer Busbahnhof
    -die Fußgängerzone und die Stadtgalerie
    -das Passauer Nachtleben in der FuZo

    Hochwasser ist trotz dieser zentralen Lage hier kein Thema. Das Gebäude befindet sich außerhalb des festgesetzten Überschwemmungsgebietes.

    Entfernungen:
    -Universität: ca. 1000 m
    -Edeka Zentrum: ca. 700 m
    -REWE am Stadtturm: ca. 700 m
    -Klinikum Passau: ca. 1500 m

Ihr Ansprechpartner bei uns

Mitja Rekar

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