Einzigartiges Investmentjuwel in der Passauer Altstadt!

Dieses eindrucksvolle Wohn- und Geschäftshaus in der Passauer Altstadt verkörpert eine einzigartige Investitionsgelegenheit.
Sehr wahrscheinlich errichtet im Jahr 1680 nach dem zweiten großen Feuer in Passau, vereint das Gebäude historischen Charme mit modernen Annehmlichkeiten.

Im Laufe der Jahrhunderte wurde es erweitert und kontinuierlich modernisiert, wobei seine historische Substanz und architektonische Schönheit erhalten blieben. Besonders bemerkenswert ist der ursprüngliche, unterkellerte Gebäudeteil, der auf eine Nutzung in der Römer- oder Keltenzeit hinweist und somit ein Stück lebendige Geschichte darstellt.

DIE FLÄCHEN
Das Objekt umfasst insgesamt etwa 693 m² Wohn- und Geschäftsfläche (davon ca. 551 m² Wohnfläche) und erstreckt sich über ein Grundstück von ca. 379 m².

Zwei Geschäftseinheiten im Erdgeschoss bieten jeweils ca. 61 m² und 81 m² Fläche, was vielfältige Nutzungsmöglichkeiten eröffnet.

KELLER-/UNTERGESCHOSS
Der Kellerbereich des Hauses umfasst ca. 95 m² und bietet zahlreiche funktionale Räume und Zugangsmöglichkeiten. Ein zusätzlicher Kellerraum mit vier Abteilen ist über die Nordseite des Hauses erreichbar. Der Zugang erfolgt über das Nachbargrundstück, wofür ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist.

Weitere Räume im Untergeschoss beinhalten einen Raum mit Toilette, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss sowie ein kleines Büro mit etwa 10 m². Für die Mieter stehen fünf Kellerabteile zur Verfügung.

ERDGESCHOSS
Das Erdgeschoss beherbergt zwei Gewerbeeinheiten sowie ein Appartement. Die Gewerbeeinheit auf der linken Seite umfasst etwa 81 m² und besteht aus einem Verkaufsraum, einem Zwischenraum, einem Lagerraum, einer Küche und einer Toilette. Die Elektrik wurde erneuert, und die Einheit wird mit Gasöfen beheizt. Die rechte Gewerbeeinheit bietet ca. 61 m² Fläche und besteht aus einem Verkaufsraum sowie einem Lagerraum mit Küchenzeile und einer separaten Toilette.

Das Appartement Nr. 8 (1-Zi.-Appartement) im Erdgeschoss wurde 2018 renoviert und wird derzeit als AirBnB-Unterkunft genutzt. Sie umfasst etwa 48
m² und verfügt auch über eine Einbauküche mit E-Geräten einschl. Essgelegenheit, eine eigene Terrasse und einen eigenen Gartenanteil, was sie besonders attraktiv für kurzzeitige, aber auch für langfristige Vermietungen macht. Zudem ist ein Raum für die Waschmaschine und für den Trockner vorhanden.

1. OBERGESCHOSS
Im ersten Obergeschoss befinden sich drei Wohnungen. Wohnung Nr. 1 ist eine ca. 35 m² große 1-Zimmer-Wohnung und die einzige nicht renovierte Wohnung im Gebäude. Sie wird mit einem Gasofen beheizt. Wohnung Nr. 2 erstreckt sich über ca. 85 m² und bietet vier Zimmer mit rustikalen Holzparkettböden. Sie wird mit einer Gastherme und einen zusätzlichen Kachelofen beheizt. Für diese Wohnung liegt eine bis 2026 gültige Baugenehmigung für einen Balkon vor. Die dritte Wohnung in diesem Geschoss, Wohnung Nr. 3, ist eine ca. 80 m² große 3-Zimmer-Wohnung, die 2022-2023 umfassend renoviert wurde. Sie verfügt über eine neue Elektrik, ein neues Bad und neue Böden sowie einen neuen Holzofen. Sie wird ebenfalls mit Gas beheizt.

2. OBERGESCHOSS
Das zweite Obergeschoss beherbergt zwei großzügige Wohnungen. Wohnung Nr. 4 ist eine ca. 120 m² große 5-Zimmer-Wohnung, die 2011 renoviert wurde.
Sie verfügt teilweise über alten Fischgräten-Parkett und ein 2015 erneuertes Bad sowie ein neues Gäste-WC. Die Heizung erfolgt über eine Gastherme und einen Holzofen. Auch für diese Wohnung liegt eine gültige Baugenehmigung für einen Balkon in Richtung Norden vor. Wohnung Nr. 5 ist eine ca. 80 m² große 3-Zimmer-Wohnung, die 2018 renoviert wurde und durch einen Gastherme und einen Holzofen beheizt wird.

DACHGESCHOSS
Das Dachgeschoss wurde 2013 erstmals ausgebaut und verfügt über zwei Wohnungen. Wohnung Nr. 6 verfügt über ca. 72 m² Wohnfläche, ein Tageslichtbad mit Badewanne, ein WC und ein Waschmaschinenanschluss sowie einen Wohnraum mit integrierter Wohnküche sowie ein großes und ein kleines Zimmer . Die Wohnung Nr. 7 ist ca. 31 m² groß und verfügt über zwei Zimmer. Beide Wohnungen sind mit einer gemeinsamen Gastherme ausgestattet und profitieren von den im Jahr 2022 neu verlegten Wasserleitungen .

MIETEINNAHMEN
Die Jahresnettokaltmiete beträgt aktuell ca. 64.100 €. Durch Mieterhöhungen im gesetzlichen Rahmen (bis zu 15 % alle 3 Jahre) und zwei Neuvermietungen kann ab 2025 eine Jahresnettokaltmiete von ca. 81.000 € erzielt werden.

FAZIT
Dieses einzigartige Gebäude bietet nicht nur historische Substanz, sondern auch attraktive Renditemöglichkeiten. Investoren, die ein wertvolles Stück Passauer Geschichte in ihrem Portfolio haben möchten, finden hier eine seltene Gelegenheit. Das Objekt vereint historische Bedeutung mit moderner Funktionalität und stellt somit eine sichere und wertsteigernde Investition dar. Interessant: Das Wohn- und Geschäftshaus ist aufteilbar nach WEG, da nicht mehr als 10 abgeschlossene Einheiten vorhanden sind.

HINWEIS (Info Stadt Passau)
Das Objekt liegt im Sanierungsgebiet „Passau-Altstadt/Höllgasse“.

Einzelne Rechtsvorgänge sind im Sanierunggebiet gemäß §§ 144, 145 BauGB genehmigungspflichtig. Im Regelfall wird eine notwendige Genehmigung durch die Stadt Passau vom jeweiligen Notar beantragt.

Nach Abschluss der Sanierung im Sanierungsgebiet „Passau-Altstadt-Höllgasse“ bzw. Einzelentlassung nach § 163 BauGB sind eventuell anfallende Ausgleichsbeträge gemäß § 154 BauGB von dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks an die Stadt Passau zu entrichten.

Grundsätzlich wäre eine Förderung baulicher Maßnahmen unter Berücksichtigung der Sanierungsziele und der Haushaltssituation möglich. Eine verbindliche Aussage dazu kann natürlich ohne konkrete Planungen nicht getroffen werden.